老旧小区加装电梯引热议 低楼层住户反对、如何收费、后期维修保养……需要解决的问题不少

今年5月,淮海晚报刊登了淮阴区城中花园老小区加装电梯的报道,一时间引起各个小区业主的广泛关注。此后,市区不少小区的业委会纷纷前往城中花园考察项目可行度,其中有数个小区已经开始着手推动相关的改造事宜。

随着此类工程的推进,最近一段时间,有不少业主联系本报,询问加装电梯项目是否像老旧小区改造工程一样,属于政府的惠民工程。对此,淮报融媒体记者采访了市、区住建局的相关负责人,得知截至目前,已经开展加装电梯的工程只是电梯公司与业主之间的协议合作。

近日,记者走访了加装电梯的公司——北京富通孝宇房地产开发有限公司、已加装电梯的小区及所在社区、区市两级住建部门、部分业内人士,为读者梳理出目前加装电梯的现状、存在问题及今后走向。

城中花园:36部加装电梯 将于11月投入运营

淮报融媒体记者通过淮阴区北桥社区了解到,城中花园有三部电梯已经基本安装完成,正等待最后的完工。为了第一时间感受该电梯的实际效果,近日下午,记者来到施工现场,通过观察、乘坐,总结为三个关键词:美观、安全、无纠纷。

美观:玻璃外立面,显示时尚感

从城中花园南大门进入,沿着小区内主干道行走,可以看到每一栋楼前都在挖坑施工。而位于小区中心的三栋楼,单元门前已经矗立起高高的电梯井,外立面使用玻璃材质,第一眼看上去像是观光电梯。电梯井共有五个钢结构的小廊桥,连接着两层楼之间的楼梯转弯处。

在现场施工人员的带领下,记者坐着电梯来到了六楼。试乘过程中,轿厢内外都几乎没有声音,这也打消了居民们对噪音扰民的担心。在大约3米长的廊桥上,记者可以清晰地看到楼下邻居的阳台,这表明,居民们不用为采光而忧虑,不过也存在暴露隐私的问题,对此,施工人员解释道,廊桥两侧的玻璃并非完全透明,等安装完毕后,这个问题会得以解决。

安全:地基承重,不破坏楼栋结构

对于老楼加装电梯,最令人担心的莫过于安全,楼体结构是否会遭到施工破坏,成为居民们常提及的问题。据北桥社区书记潘红梅介绍,城中花园的改造,电梯井并非紧挨着楼身,而是用小廊桥来连接每一层,只将楼道窗户扩大为一扇门的面积作为出入通道,“这样的好处是,电梯井和轿厢的重量由外部地基承担,对楼的承重墙没有任何破坏。所以,从电梯安装到后期维修,都不会影响楼体的安全。”

此外有不少市民曾询问,加装电梯是否有监管部门的指导。当天,潘红梅告诉记者,等到所有电梯安装完毕,住建部门、安监部门会进行实地检测,只有各项条件都符合标准,才会正式投入运营。

无纠纷:36栋楼已施工,业主100%通过

众所周知,老小区加装电梯,涉及到全体业主的利益,推进起来总会有各种各样的阻力。城中花园的改造项目,同样不是顺风顺水,不过最终还是消除了纠纷,使得项目能够在短短的一年内完成。潘红梅介绍,城中花园总共有39栋楼,其中有36栋正在施工,而这36栋楼的业主无一反对,这一结果是社区工作人员和热心业主们想尽办法、磨破了嘴皮子争取来的。

“按照法规,这种改造需要业主代表大会表决同意,但我们小区曾经选举的业主代表,有的搬走了,有的去世了。于是社区决定召开全体业主大会,但由于人数太多,无法组织,又陷入了困境。”潘红梅回忆,为了解决程序上的问题,社区便采用挨家挨户上门询问意向的方式,使得改造决定顺利通过。

除了程序问题,部分业主的顾虑也形成了阻力,按照要求,只有业主100%同意,才能够施工。“有的一楼业主担心采光问题,我就拿设计图给他看,消除他的疑虑;有的业主对小区物业不满意,以拒绝签字的方式来抗议,我花了一整天的时间,晓之以理动之以情,才说服了他,后来他还帮社区一起做工作,动员了更多业主。”潘红梅说,当电梯真正安装起来后,许多居民跑到社区感叹,原来这些电梯那么“高大上”,当初的担心完全是多余的。

随着三部电梯首先安装完成,其余的楼栋也在迅速跟进。据了解,如果一切顺利,36部电梯将在11月全部投入运营。届时,居民只要办理电梯卡,按需缴费使用即可。这个耗时一年、由第三方投资、业主自愿使用的加装电梯案例,能否引领我市老小区加装电梯的潮流,本报将持续关注。

安装公司:电梯免费安装,自愿付费使用

北京富通孝宇房地产开发有限公司淮安分公司相关负责人盛先生介绍,目前该公司在淮安已经推进了多个小区的电梯安装工程,并计划用5到10年时间为淮安所有符合条件的老旧小区均安装上电梯。已经开始安装或者准备安装的小区包括城中花园小区、西园小区、富丽花园小区、开发区的徐杨小区以及盱眙县的香江花苑小区。此外,也有一些小区居民想要安装电梯,但是因为小区不具备安装条件而没办法安装,石塔湖小区就是其中之一,“我们实地考察石塔湖小区后,发现该小区大多数单元的结构、质量、空间等并不符合安装电梯的条件,所以就放弃了”。

每部电梯的安装成本大约为41万元,那么公司为何会给居民免费安装,如何收回成本?盛先生介绍,他们是做长远打算,将通过多种渠道收回成本,包括后期收取的电梯使用费,电梯内的商业广告等多种收入。

电梯装好之后,后期如何维修保养?如何收费?盛先生告诉记者,后期的维修保养仍然由该公司负责,“我们有专业的团队负责电梯的维修保养,也可能会邀请小区物业参与进来,比如协助我们收费、充值等等,但是主要责任还在我们公司”。关于电梯收费问题,将采用“使用才收费,不使用不收费”的办法,在正式收费前,将报物价部门进行审批,针对不同楼层进行差别收费,最高的六楼收费也最高,其它楼层依次递减,根据不同需求,设定次卡、月卡和年卡,分别按次数收费,按月份或者按年份收费,居民可以根据自己使用的频率和次数选择不同种类的卡,价格会设定在大多数居民都能接受的范围之内,也会推出针对70岁以上老人、残疾人等群体的免费乘电梯政策。

记者为此征询了业内人士的看法,该人士称,加装的电梯究竟如何能让安装公司“回本”,也是他一直在思考的问题,“因为这涉及电梯能否长时间安全有效运营。”他给记者算了这样一笔账:假设一个单元共有12家住户,每户交给电梯安装公司的费用是一年1000元,则此单元一共交给电梯安装公司12000元,除去年检、维保、电费、维保工人的工资,这12000所剩下的利润已经微乎其微。“这么一算,似乎除了政府补贴,电梯安装公司已经没有盈利空间了。”

对于天上掉下的“馅饼”,各方看法不一

物业:业主商量好了就配合

23日,记者在清江浦区淮海西路西园小区看到,小区22号楼、23号楼单元门外都做了围挡,22、23号楼的一单元正在施工,电梯井已经立好,部分工人在22号楼一单元外做电焊。

在单元楼下,记者根据电梯安装的大体框架发现,出了轿厢,电梯通道钢板固定在了两层楼之间的楼道窗户下,住在非一楼的居民可以乘坐电梯到达楼梯转角的高度,进入家门还需要上几级台阶。

小区物业工作人员介绍,加装电梯是业主和电梯公司之间洽谈协议的。西园小区是一个有着数十年房龄的老小区,共有270多户居民,其中有不少老年人居住,“从大方向上看,装电梯是好事,我们物业既不支持也不反对,只要业主和电梯公司商量好了,我们配合。”

物业工作人员介绍,加装电梯其实早在上半年就开始了,但因为小区业主之间也存在一定的争议,于是如今只是在两栋楼的两个单元试点,“旁边的农垦丽景苑小区也有两栋多层在施工,但也是争议大,一二楼的不愿意装电梯,高楼层的非要求装,矛盾就来了。其中一栋楼的电梯地基是破了填,填了又破,还僵在那里呢!”该物业工作人员还表示,作为小区物管,他们后期不希望小区里出现跟电梯有关的问题。

社区:希望相关部门答疑

对于老旧小区加装电梯,一位不愿意透露姓名的社区负责人向记者坦言:内心有疑虑。

该负责人介绍,今年,他所在的辖区里有老旧小区开始动工加装电梯,“这是好事,但是居民和电梯公司并没有主动和我们社区接洽。”该负责人表示,因为电梯是特种设备,加装电梯涉及到小区水、电、网、绿化等的改造,理论上应该也需要特检、市场监管、城管和住建等部门出具的相关审批手续,但是他进小区了解情况时,电梯加装公司并不能出具这些,“说是装好了来验收,那万一在施工过程中出现安全隐患怎么办?”该负责人质疑。

同样的,另一位社区负责人王先生(化名)也对加装电梯心存疑惑,“都是老旧小区,那是否排除是危房?按理说,在施工前,电梯公司应该在小区里公示资质、可行性报告、房屋鉴定书等相关文件,但是据我所知,这些都没有,进场就直接动土了。”和前一位社区负责人一样,王先生也是担心加装电梯的安全问题,“包括居民的人身安全,也包括居民的财产安全。”

此外,对于电梯公司宣传的前期免费装,后期收费使用,两位社区负责人也存在疑惑,“我算过一笔账,电梯的造价和后期的维保、检修等费用并不低,居民交的钱根本不够电梯的运行费用。天上怎能有掉馅饼的好事?这一切都要等待有关部门给我们答疑。”

部分低楼层业主:对我们没好处,我们不同意

虽然说城中花园小区在社区的努力下,实现36栋楼的业主百分百同意加装电梯。但是在很多小区,部分一二楼业主频频对此事持反对意见。拿最近开始加装电梯的富丽花园小区举例,施工队目前已正式进驻该小区,开启了电梯安装前的准备工作,但该小区目前仅有12个单元的业主全部签字同意安装电梯,其他单元的业主则未形成一致意见,持反对意见者均为一二楼住户。

富春花园一位一楼业主对记者说:“加装电梯,我们一楼住户根本用不着,什么好处也没有。相反,还可能影响我家采光、挡住我家视线,我为什么要同意?”另一位二楼业主则告诉记者,她当初买房子的时候,房价就比5、6楼的贵些,“一旦装了电梯,人家当初便宜买的房子可能卖二手房卖得更贵,我怎么能答应?”

“确实存在一些阻力,特别是一、二楼的住户,有些不同意安装电梯。”在该小区加装电梯的北京富通孝宇房地产开发有限公司相关负责人盛先生说,安装电梯的前提条件是该单元的每一户业主都同意,如果业主不同意,他们会上门做好解释工作,“我们会告知业主,安装电梯主要是为了方便大家上下楼,特别是老年人等行动不便的群体,有的业主在了解情况后,也会转变想法,但是也有一些业主依然不同意,比如某单元11家都同意安装了,但是有一家没同意,我们只能放弃了”。

业内人士 建议实施政府牵头、各部门“协同作战”的模式

“在老旧小区加装电梯,从整体上来看,是一件好事。”清江浦区某位物业管理业内人士对记者说道,“但是,在推进的过程中也要考虑到一些可能存在的问题,要解决这些问题,才能让好事真的办好。”

在淮阴区城中花园的项目中,记者通过相关工作人员了解到,安装电梯有两大难点——一是前期要取得100%的业主同意,更重要的是,要解决施工中涉及到的水管、电线、网线改造问题,而这个过程必须有多部门配合。有知情人士透露,正是在淮阴区政府的积极协调下,该项目才得以克服重重困难,在不到一年的时间内基本建成。

既然有政府的推动,该项目是否会更加合规、安全呢?近日,记者联系了淮阴区住建局物管科,相关工作人员表示,区政府确实有意将城中花园打造成一个样板项目,目前,程序和手续都是边做边完善,只有一些细节问题尚待考察。电梯建成后,会由市场监管局工作人员到现场进行质量检测,达标后才能投入运营。该工作人员还告诉记者,当下已经有多个城市在探索老旧小区加装电梯,尽管还没有成熟的方案,但政府希望尽快推动,以惠及民生。

记者采访的那位清江浦区物业管理业内人士也认为,老旧小区加装电梯涉及市场监督部门、规划部门、特检部门、供电部门、在小区铺设管线的各个公共服务部门,因此由政府牵头、联合各个部门“协同作战”是非常有必要的。“安装电梯是否会破坏建筑物的圈梁、是否会损坏小区已有绿化和管线、电梯质量是否过硬后期维保是否到位……这些问题都需要政府充分调研,再调集相关部门共同解决。”他称,淮阴区的这种非正式的政府推动做法,也在另一方面印证了政府协调、统筹、推动的必要性。

在市住建局物管中心记者也了解到,目前淮安市正对老旧小区加装电梯一事进行调研,“我们倾向于学习南京那种政府牵头、实施补贴的的模式,年底前我们将把相关草案报给市政府,并等待政府出台相关的实施办法。”一位工作人员说。

融媒体记者 潘晓晔 伍树燕 朱昭卓 刘晓兰

融媒体编辑 潘永勇