住宅物业管理关系居民生活质量和物业保值增值，是当前社会关注的热点民生问题， 2019年11月29日，几经修改的《淮安市住宅物业管理条例》(下称《条例》)，经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，正式颁布，共八章九十五条，将于2020年3月1日起施行。《条例》进一步细化和明晰了政府监管职责，完善监管措施，对于有效健全完善物业管理的体制机制，加强物业行业管理，形成推进物业管理合力，促进物管行业更好发展，都有着非常重要的意义。

规定权利和义务 保护业主和物业双方

《条例》的出台吸引了众多市民的关注。

清江浦区香格里拉小区业主张女士仔细阅读了《条例》后，发现业主和物业应该享有的权利及应该履行的义务都被明确地提了出来，“第十六条规定了业主的10条权利，第十七条规定了业主的7条义务，第五十二条规定了物业服务企业不能违反的8大行为……当业主与物业发生纠纷时，就有章可循，有法可依。《条例》第三十七条还规定设立物业管理委员会。”张女士说，物业管理委员会是业委会发展的推动力量，是业委会缺位时的及时补位，体现的是业主、物业服务企业和政府三方对小区的共建共治共享，物业管理委员会的设立保证了物业管理事务的最终决定权归属于业主。

家住生态文旅区九华学府小区的徐先生从业主的角度解读认为，《条例》的出台是一个进步，但在实际操作过程中还需要进一步完善。“物业费是业主最关心的问题之一，《条例》第五十七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、质价相符的原则确定，按照国家和省有关规定实行政府指导价和市场调节价。这是一个非常有益的条款，小区物业费的收取标准应该更加细化，与物业的服务水平和内容相匹配。”他说。

此外，小区公共收益是一笔不小的费用，在实际中，物业服务企业侵占业主公共收益的情形并不少见。这些公共收益谁来监管比较合适？为进一步从制度上保护业主的合法利益，《条例》在六十二条中规定，公共收益应当单独建账、独立核算，公共收益的收支情况应当至少每半年在住宅物业管理区域内显著位置向业主公示一次。这样做，让账目更加透明，有利于业主共同监督。徐先生还建议，如果《条例》的部分条款能够再具体详细一些，将更有利于把政策落到实处，避免业主与物业产生纠纷。如小区物业费收取可以尝试列出服务明细清单，每年对照服务项目开展物业满意度调查，并与物业费收取相挂钩；对于未入住的业主，物业费该如何收取的相关规定也应该更加详实，不能简单地一刀切；解决小区召开业主大会与业主委员会成立难的问题，化解物业矛盾……总之，小区无小事，都事关业主的切实利益，政府部门不能缺位，也不能越位，通过地方立法，真正弘扬业主自治精神。

推动行业规范化 物业服务质量要提升

自《条例》颁布以来，我市各个物业公司都在加紧研读学习，为正式实施做准备。

“我在物业这一行做了十几年，一大感受是，许多行业乱象不受约束，侵权行为时有发生。”淮安全新物业公司负责人于先生向记者表达了自己的观点，他认为不少物业公司以各种方法侵蚀业主权益，尤其体现在服务质量低于收费标准、侵吞公共收益、阻挠业委会选举等方面，“一旦《条例》正式落地，这些原本属于灰色地带的行为，就将成为违法行为，业主在维护自身权益时也会有法可依。”于先生相信《条例》将推动我市物业行业从粗放式生长走向规范化发展，物业公司之间也有了新的“角斗场”，较差的物业公司将面临淘汰，留下的则是管理效率高、服务质量好的公司。

对于许多一线的物业从业者而言，新法规落地并不意味着一切问题变得简单了，恰恰相反，今后的许多现实问题会更加考验他们的能力。

《条例》全文发布后，喜利达物业公司项目经理刘先生立刻详细研读起来，他得出的结论是——如何与执法者、司法者打交道，将成为物业工作者们的必修课。“以《条例》第六十八条为例，这一条将违章搭建、堵塞消防通道、占用他人车位、私拉电线、毁坏绿化等行为明确定性为非法，我们的工作方法就可以向执法部门投诉了，而以前只能劝说，这是一个很大的转变。”刘经理说，新法规只有在严格执法与公平司法的前提下，其目标才能得以实现。因此，他期望除了从业者必须认真研读以外，执法部门也要加强对《条例》的学习。

不过，淮阴区一名不愿透露姓名的物业经理对记者表示，拒缴物业费的现象仍会长期存在，新法规没有给出明确的解决方案，算是一个遗憾。此外，这位物业经理还认为，小区里的问题并非一成不变，随着时间推移，会出现更多《条例》中未涉及到的问题，“作为从业者，我希望淮安的物管条例能够与时俱进，每隔几年就补充一些新的管理办法，让各方能在更加确定的法律环境下处理问题。”

助力老旧小区管理 让执法力量“进”小区

一直以来，老旧小区的管理都是一块难啃的“硬骨头”，在《条例》中，有专门一节是关于老旧小区的内容。

“这是咱们淮安独有的一个章节，体现出对老旧小区改造和管理的重视。”清江浦区住建局物管科相关负责人向记者表示，不少老旧小区由于时间长，设施破旧，没有物业愿意接手，近两年也有一些老旧小区探索引进物业，但由于物业费收缴率低等原因，导致物业企业难以收回成本，使得引进物业的做法中途夭折。

针对存在的这些问题，《条例》为老旧小区的改造和管理指明了方向，其中第七十四条要求，市、县（区）人民政府应当对老旧小区制定改造提升计划和后期管理办法，同时也明确老旧小区内的道路、照明、绿地等设施设备的改造建设资金，由政府负责；对于老旧小区的管理，第七十七条提出，街道办事处（乡镇人民政府）应当通过筹备成立业主大会、物业管理委员会等多种方式推动老旧小区实行物业管理，同时老旧小区筹备召开首次业主大会会议所需费用，由所在地县（区）人民政府承担。上述负责人认为，这为老旧小区的管理走向市场化提供了很强的指导作用，有利于改变现有老旧小区长期无人管理、环境脏乱差等现象。在这样的规定下，希望有越来越多的老旧小区能够不断地尝试成立业主大会或者物业管理委员会，引进物业公司，让物业进得来，留得住，使得老旧小区的管理走上正轨。

在日常小区的管理中，很多问题物业常常因无执法权而难以管理，而《条例》让执法力量“进”小区，助力小区管理。第八十一条明确“市县（区）相关行政主管部门应当依法履行职责，落实监督管理进住宅物业管理区域的要求”，上述负责人认为，这就是执法力量进小区，明确了公安、城管、消防等部门在小区内的职责，比如长期存在的堵塞消防通道的问题，明确了这是消防主管部门的职责；安防、生活噪声、道路车辆停放等，明确由公安机关负责；小区内的违建、占道经营、乱设摊点、乱贴广告等，明确由城管部门负责。相关负责人认为，执法力量进入小区有助于小区的安全有效、规范化管理，破解了物业由于无执法权而导致的难以管理的困境。

融媒体记者 赵懿 刘晓兰 朱昭卓

融媒体编辑 潘永勇