你家小区的广告收益去哪了?记者调查:绝大部分被物业公司支用

导语:

2018年已经接近尾声,目前不少淮安小区正在收取下一年度的物业费。记者在各小区采访时发现:在缴纳物业费的同时,不少居民提出,小区里五花八门的广告越来越多,在公共区域的电梯、楼道、门厅、路灯上都随处可见,那么,这些公关区域的广告收益又去了哪里呢?这些收益应不应该与业主分成?能不用来能补贴大家的物业费呢?带着这些问题,记者走访了清江浦区、经济开发区、生态文旅区、淮阴区的近二十个小区了解小区广告收益情况,同时采访了相关主管部门和法律界的人士,了解淮安小区公共区域广告收益到底去了哪里?我们应该如何做,才能让这部分收益用得更好?

问题:  

业主犯迷糊:小区广告收益去哪儿了?

“我们小区的电梯,我刚入住那会只是平面广告,今年初,广告也‘升级换代’了,变成了一块电子广告屏,滚动播放着好几个广告。”昨天,家住生态文旅区绿地世纪城小区的居民张女士告诉记者,3年前,她刚入住小区时,小区内的广告并不多,这一年来她感到小区内的广告在不断增加,涉及到了生活的方方面面,装修公司、家居品牌、珠宝首饰、培训机构……家住清江浦区香格里拉小区的业主杨先生也介绍,小区里虽然不允许乱贴乱画,但在部分公共区域还是有统一制作的广告。“ 小区电梯里的广告一年到头都有的,隔一段时间,内容还会有变化。”

淮阴区樱花路的爱琴海小区内就有很多广告——南门口有大宣传栏在滚动展示广告,在每一部电梯内,也有四到五个广告牌,就连公共长椅的椅背上,都贴上了补习班的宣传画。“这么多的广告,物业肯定有不少收入,这些收入有没有真正用到小区维护上?我看未必。”在随机采访中,一位业主表示,早就听说过广告收入应该归业主共同所有,但近几年的物业费并没有减少,服务质量也没有上升,这令他感到不满。

几天来,记者走访发现,市区不少小区内都有广告的身影,居民们反映,买房时,电梯、楼道都算成公摊面积,业主们都是掏了钱的,按说公共区域内的广告收益全体业主都应该有份,广告收益也应该大家共享。但是这些收益到底去了哪里,大多数业主并不清楚。

现状:

淮安小区广告收益现状:基本上都进了物业公司的“口袋”

记者在各小区采访时发现,小区公共区域的广告收益基本上都由物业公司收取并支用了。至于支用的原因和用途,物业公司的说辞都可以概括为这样一句话:“这些钱太少,你们(业主)看不上眼,物业收益不足,广告费被我们用来贴补了。”

现状1:广告收益太少,不够业主“尝甜头”

在淮海西路的某小区内,从北大门进入可以看到一个中等大小的商业广告牌,走到东门也有一个比较大的商业广告牌。这是一个只有4栋楼的小区,一共330户,共有13部电梯。记者从该小区的物业公司了解到,小区内的广告收入主要就包括两个大门处的广告牌和电梯内的电视广告,但是广告费用都比较低:其中两个广告牌的一年的收入总共为1000元,每部电梯的广告收入为200元每年,13部电梯一年的收入为2600元,所以小区内公共部分的广告收入一年一共3600元。

“收益太少了,这么一点钱补我们的亏空还不够,哪里还能让业主尝尝甜头啊。”该小区物业负责人说道。

现状2:多年不涨物业费,广告收益补亏空

吴先生(化名)是人民路上某小区的物业经理,十多年来,整个小区的物业费每平米每月只上涨过0.1元,“小区现在的物业费只有0.25元一平,小区体量小,我们每年给员工涨100元一月工资,说实话,我们的收支基本平衡。”

在小区公示栏里,清楚地记录着上一年小区物业费和停车费总收益为55万多元,基本够支付小区的人员工资、公共区域的水电、维修等运行费用。吴先生介绍,在小区里,也有三块广告牌和两个智能快递柜,但除去电费等维护的费用,每年也只能收益四千余元,“全部都补贴在物业费里了。”

吴先生说,小区每年都会对物业费的收支情况在小区内公开,且随时接受业委会和业主的检查,小区是否增建广告牌或者公共区域里引进其他收益,也必须要得到业委会的同意,“这是物权法的规定。”

“老小区里的公共收益相对较少,盈利也有限,所以很多老小区只能雇佣退休且不用交保险的员工来减少开支,在不影响业主服务和居住环境的前提下,不上涨物业费,那弥补亏空的,只能是公共区域的收益。”吴先生直言。

现状3:物业费收缴难,广告费补贴了管理费

爱琴海小区广告屏幕的支出和收入,究竟算谁的?带着问题,记者来到该小区物业办公室,三位工作人员说起这一话题,没有任何避讳,反倒吐起了苦水。“小区里的广告,都用来补贴物业管理费用了,因为我们小区正常缴纳物业费的业主只有40%多,所以只能想尽各种办法开源节流。”据介绍,爱琴海小区由于建设中的种种问题,导致许多公共设施都没有建设,引起了业主们的极度不满,也成为物业费收不齐的根源。工作人员还补充道,随着文明城市创建的深入,小区逐渐撤下了大门口的广告,张贴了很多公益宣传画,而制作宣传画的费用,也主要来自广告收入。

在谈及账目公开问题时,工作人员称,每年物业都会把各项支出张贴在公告栏,但关于广告的收支,一般不会特别标注,“因为总数不多,每年可能也就一两万元。”对于这种说法,记者询问了部分业主的看法,有些人表示理解,也有人提出了质疑。理解的人认为,收不齐物业费是事实,适当增加经济来源没什么问题;质疑的人则认为,出于各种原因,该小区没有成立业委会,在缺少监督的情况下,没人知道物业究竟是不是真的“穷”。

现状4:挣得少争议多,不愿设广告蹚浑水

13日下午3点,记者走进中南世纪锦城小区,在离大门不远的绿化带内,几位保安师傅正爬上梯子修剪树木,不远处几位工人正在补植绿化……“最近几天我们正在开展业主满意度调查,对小区的环境进行进一步的优化,在我们小区里是看不到一块广告牌的。”中南世纪锦城物业服务中心经理陈俊告诉记者,以前,小区电梯里曾经也有过广告,但是由于业主对此有意见就取缔了。现在物业在每一部电梯内都安装了公益广告,内容涉及消防安全、文明礼貌、遵纪守法等方面。“对此业主反响很好。业主满意了,我们物业的工作也就好做了。”陈俊介绍,小区内的广告收益基本都比较低,“就拿电梯内的广告来说,一部电梯一年的广告收益仅有两三百元,如果设置得不合理,还会影响小区的整体环境,导致业主满意度下降,对于我们物业来说是得不偿失的,不如踏踏实实地做好服务。”

南昌路上的茂华·国际汇小区也是出自同样的考虑,没有在小区内设置商业广告。

解决路径:

小区广告收益如何用得好、用得对?

小区公共区域的广告收益能不能有更好的用处?如果物业需要占用这部分资金,应该如何用才算用得对呢?记者在北京北路的蓝岳学府了解到,该小区的广告收益就用在了建设小区停车棚、充电桩上,算是“取之于民用之于民”了,是淮安小区广告收益一个“用得好”的典范。至于绝大多数物业公司支用广告收益的问题,部分小区业委会表示,也不是不可以,但小区物业应该充分征得业主同意,同时要公开相应的账务,让这钱得“明明白白”的。

路径1: 律师称“包干制”不意味着将业主“扔一边”

记者从清江浦区住建局了解到,目前淮安小区的物业服务基本都是“包干制”,“也就是说小区的收益和成本一股脑都归物业所有。”相关工作人员告诉记者,之所以采取包干制而不是酬金制,原因就是淮安小区的物业收费低、利润少。本报法律顾问、江苏昊震翰律师事务所律师卞恒亮称:物业服务属于包干制,不代表就是把业主“扔一边”。“包干制指的是物业企业进驻小区后,在物业服务期限里自负盈亏。根据我国相关法律规定,物业利用公共部位、公共设施设备进行经营的,应当征得小区全体业主、业委会的同意,且所有收益归全体业主。”卞恒亮进一步解释称:“小区公共区域的广告运行收益,实际上是物业在落实业委会和广大业主的方案、要求,去执行这项工作,管理和收益支出,也要经过业委会和广大业主的同意。”

如何用好小区的广告收益,卞恒亮认为,这还是需要业委会和广大业主进行监督,“广告收益属于全体业主,使用也应该用于公共用途,业委会和业主有权随时进行核查。”如果业主或者业委会对广告收益的使用有争议,卞恒亮说,业主可以向物业主管部门投诉,“但依照法律,物业主管部门在排除矛盾方面,并非是强制性的。”

路径2:  这个小区的公共收益就用在了业主身上

“我们这个小区物业做得还是不错的,小区内的广告等公共收益大部分都用于我们业主”。住在北京北路附近的蓝岳学府的业主孙先生提起小区内的物业服务赞不绝口。记者走访了该小区发现,小区只有三栋楼,均是高层,共有284户业主,小区共有六部电梯,电梯内都安装有播放广告的电视机,此外小区内还有一个智能快递柜。

该小区的物业佳恒物业公司负责人高书亚介绍,公司于2016年7月1日进入蓝岳学府,进入之前,小区内一片空白,没有绿化,没有基础设施,进入后公司开始全面对小区进行改造提升。高书亚介绍,小区规模并不大,但是小区内多多少少还是会有一些公共收益,主要包括小区的地下停车场所收取的停车费、一个快递柜的租金和六个电梯内的广告收入,其中地下停车场每年收入大约10万块钱,再减去电费4万元,剩余6万元由业主与物业平分,双方各3万元;快递柜一年租金收入大约3000元;六部电梯的广告费一年大约为4000多元,所以小区内的公共收益每年大约接近4万元。

自从2016年该物业公司入驻小区后,共产生大约十万元的公共收益,而这些公共收益全部都用于了小区的建设上。据该小区的业主委员会主席徐大刚介绍:“小区开发商给我们小区少建了很多东西,电动车棚,保安室等,这是我们小区最大的问题,为了解决这个问题,我们和物业商议动用公共收益为小区建设一个停车棚、智能充电桩、保安传达室等,这些所有花费大约十万元钱,全部都是来自于小区的公共收益”。

记者了解到,该小区的公共收益使用透明度较高,而小区的业主对物业满意度也比较高。一方面是因为小区面积比较小,所以公共收益的钱也并不多,账目比较简单明了,另一方面还因为物业公司与业主委员会之间保持长期的良好关系,既相互支持、配合,又相互监督,而业委会的成员也比较尽职,每位成员都会按时交纳物业费、停车费等费用,同时监督每一笔钱的使用。

高书亚介绍,其实小区内还有很多需要用钱的地方,只要是公共面积产生的收益,包括广告费、停车费等均是公共收益,我们都会由业主和物业公司进行分成,分到业主的钱全部由物业公司经过业委会同意之后,用于小区的建设。

路径3: 业委会称小区广告收益要用得“上路子”

中南世纪锦城小区的物业经理陈俊在接受采访时曾表示:小区广告收益要用好用对,不仅要有一个称职的物业公司,还要拥有一个强大的业主委员会。“业主委员会的成员要真心为全体业主服务,并具有一定的专业知识,对物业进行有效地监管。”

刘女士是清河路上某小区的业委会主任,她认可陈俊的观点,认为业委会有监管的责任,但她表示实际操作起来太难了。

刘女士所在的小区是一个高层住宅居多的小区,前些年,小区刚刚建成时,公共区域并没有多少广告,随着入住率的升高,小区里大小广告、灯箱、智能快递柜还有各种饮水设备多了起来,“我们意识到这一部分收益后,立马跟物业签订了一份补充合同。”

虽然签订了合同,明确了有这一部分的收益,但是业委会对补充合同里公共区域里的收益并没有严格测算。“第一,小区广告牌的内容经常变,我们业委会就几个人,也没有时间随时去一一核查;第二,物业原本就是盈利性的企业,在合理收益范围内,只要他们能够服务好,把我们小区环境提升了,过多地追究,压缩了物业收益,可能会产生不良连锁反应。”刘女士说,她和其他业委会成员一样,对此都有一样的担忧,“合理的盈利,超出的部分,我们会要求物业提供增值服务,比如,入户小区特殊家庭进行帮扶等。”

和刘女士一样,位于淮海西路某小区的业委会主任朱先生(化名)认为,业委会的主要职责是监督物业的服务同时做好为业主的服务,只要物业做好服务,不私设广告位,不“监守自盗”,“业主树立购买服务意识,物业合理盈利,都是可以的。”

无论是刘女士还是朱先生,他们都表示,虽然对物业合理使用小区广告收益表示理解,但是他们也要求,小区物业必须在此之前和业委会充分沟通,征得广大业主的同意方可使用,同时,要对相应账务进行公开公示。

两位业委会主任的观点,陈俊表示赞同,“物业要合规经营,账目公开透明。在此基础上,物业公司和业主委员会可以根据实际情况,对小区公共收益商定一个合理的使用方案,可以补贴到物业费中,作为小区日常开支的经费。”

融媒体记者  潘晓晔  赵懿  伍树燕  朱昭卓  刘晓兰

融媒体编辑 童淮玉